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代表風采

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美麗和諧小區的建設者——金寶夫代表

時間:2018-07-03 18:30:14來源:
    金寶夫代表是蕺山街道金港灣小區的業委會主任,辛勤工作、默默付出十余年,同社區業主一道建設和諧美麗小區,為全面實現小康社會實現中國夢添一塊磚,加一片瓦。
    金港灣小區隸屬于樂苑社區,住戶400戶左右,人口約1500人。2002年交房入住,2007年成立了第一屆業委會,已歷三屆。金寶夫連續擔任業委會主任至今已10多個年頭了。通過業委會的不懈努力工作,小區確實發生了明顯變化,取得了顯著成績。無論從精神面貌層面上到各項管理工作,與業委會成立以前相比,大不相同。一是物業費收繳方面。2002-2006年的五年中,物業前期管理,收繳率最多不超過50%。這其中原因就是沒有業委會,物業公司與業主交流不夠所造成的。致使物業公司因虧損撤出管理。有了業主委員會這個組織后,起到了中間緩沖和橋梁的作用就不同了,從2008年起歷年的收繳率都是100%。二是小區治安方面。業委會成立前,基本上每年每月都發生偷竊案件,竊賊甚至開著汽車來行竊的器張程度,業主人心惶惶,談賊色變。業委會成立后,做到了零失竊,而且業主、物業公司聯手三次當場抓獲竊賊,截獲作案工具,移交派出所處理。這使業主有了安全感、放心感,對業委會所制定的治安制度和實際工作有了高度的評價和信任。三是小區建設方面。特別是2013-2014年間,業委會用自身的組織平臺力量,對全小區的露天停車位用“動草增樹”的辦法進行了全面改造。新增車位180多只,徹底解決了小區業主停車難的問題,也為交通治堵工作,作出了貢獻。改造前,車停不下,業主與車主、車主與車主的摩擦糾紛不斷,改造后,秩序井然,面目一新。這次改造工程,從征詢業主意見到落實改造資金,各級審批手續,完全依靠自己的力量辦成的,得到了絕大多數業主車主的支持和領導的贊揚。省治堵辦領導、市長、區長、局長、街道社區領導,多次親臨現場視察和取經,成為全市城區內一個樣板和榜樣。由于業委會的工作努力、成績顯著,金港灣小區成為了全市第一個物業管理示范小區,業委會成為優秀業委會,金寶夫獲得了優秀業委會主任、公益熱心人物、越城區區長獎、首屆道德模范、省運會火炬手等榮譽。
    金寶夫代表通過回顧和總結,對業委會工作歸納了幾點經驗:
    一、要實實在在地理解業主委員會的工作特性。通過幾年實踐發現,業委會的工作可以歸納為是一種“三有”,“三無”,“三支持”的工作。即要有愛心、有時間、有能力,無級別職稱、無工資報酬、無執法權力,要家庭支持、業主支持、有關部門支持。因為業委會的工作沒有工資報酬,實際上好像是一個公益性志者的工作,但又要處理和解答紛繁復雜及一些政策性很強的事務問題。因此,要擔任業主委員會成員,特別是主任這個班長的角色必須具備“三有”的條件,缺一不可,否則是一個名存實亡、形同虛設、處于癱瘓常態的組織,小區會出現一種“三陰不管,會稽不收”的失管局面,不利于小區的物業管理工作,甚至會帶來一些負面影響,業主眼中的業委會組織也是一個形同虛設的無用之物。
    二、要合法合情合理地處理好各方的關系。1、業委會與開發商的關系。這是商品買賣關系,純粹是銷售商與消費者的關系。譬如在物業移交的問題上,業委會一定要堅持原則,維護業主利益,堅決按《物權法》及《物業管理條列》辦理好移交接收工作(比如物業用房、維修基金、路燈、綠化、公用設施、排污系統等)。否則應積極交涉,乃至對簿公堂也要維護業主利益。
    2、業委會與物業公司的關系。這既是雇傭關系,又是協作關系。這好比業主是主人,物業是家政保姆,你給我打理家務,我給你報酬,所以是一家人的關系。《物業管理條例》規定:業主委員會有代表業主聘請、續聘、解聘物業公司的權力,但是物業管理的工作必須得到業主的理解與配合,才能做的更好。因此,作為業主的“家長”組織,必須積極協助物業公司搞好各項物業管理工作。一般來講,物業公司一定會聽取和吸收業委會的意見、建議的,因為他們的去留大權掌握在業委會的手上,是不可能得罪“主人”而砸自己的飯碗,但業委會千萬不能與物業公司對著干,找茬,否則是雙輸而不是雙贏,這好比夫妻離婚,無論哪一方有理,都是不會有好的評價,用紹興話來講是叫“都拆牌子的”。如果小區物業失管,業委會有不可推卸的責任。也好像是你的家庭不好,留不住人,留不住媳婦一樣,而物業撤走,業委會必須另聘物業公司或自管,因為這個責任是你家長的。
    3、業委會與業主的關系。這是一家人的關系。業委會是業主大會的執行機構,是維護業主利益、為業主說話辦事的組織,但有個別業主如有損害大多數業主的利益時,業委會也必須旗幟鮮明地表明立場和觀點,堅決反對和制止這種行為,比如搞違章建筑、損壞綠化及公用設施、不交物業費等。這好象家庭對待子女一樣,要加強教育引導,不能溺愛。
    4、業委會和社區居委會和街道辦事處的關系。這是一種協作、配合的團隊關系,也應作為一種行政領導關系來對待。不論是物業管理工作,還是行政工作,都應積極協作配合,做好各方面的工作。因為國家的行政領導形式是寶塔型的,中央政府是塔尖,每個小區是塔底,是最基層的組織,只有最龐大的基層組織管理好了,才能形成整個國家的安定團結、老百姓的安居樂業,政府才能一心一意地搞現代化建設。因此,業委會雖是社會上最小的細胞組織,但必須與各級領導保持一致性,這是組織原則
    5、業委會與物業主管部門房管處的關系。這既是種監管與被監管的關系,也是一種師生關系。主管部門是老師,業委會是學生,因為業委會工作是一種新工作、新事物,《物權法》、《物業管理條例》也是近年來才實施的法律法規,老師應該把知識指導和傳授給學生,學生也應該不斷地請教老師,努力盡快地提高自己的水平、能力,使物業管理工作搞得更好。
    三、要在加強學習中探索有效的工作方法。因為業委會組織是一個新工作、新事物,沒有什么先例可以借鑒,因此,必須加強學習,要學習有關政策、文件、法律、法規,比如《物權法》、《物業管理條例》、各級政府有關物業管理的文件等。工作方法上也要聯系實際,摸著石頭過河,比如業委會有時想召開業主大會,但一沒有活動地、二沒有財力發放工資,就用召開小型會議解決,比如召開業委會成員、樓道長、業主代表會,不付工資不用會場,利用星期天或晚上開會,不占工作時間,一旦會議形成決議,就以業委會的名義、以“業委會公告”的形式張貼到小區各樓道,發放到各戶,告知業主并貫徹執行,在決議執行過程中既要認真負責,又要抓緊抓實。對每一項工作必須認真抓緊,抓而不緊等于不抓,要善始善終,一竿子插到底,不能半途而廢,否則前功盡棄、一事無成,并且要軟硬兩手抓,業委會要敢于制訂制度,敢于承擔責任,在業主眼中成為一個既有原則,又能維護業主利益的“主心骨組織”,這樣才能贏得業主的尊重與認可,把各項工作做好。
    四、要制定切實管用的各項制度規定。比如收繳物業費制度、治安制度、衛生清掃制度等。對物業費收繳方式,總結為“一種方式、四個步驟”,一種方式:即把全小區業主住戶的房號全部在宣傳窗上公布,那一家交了物業費,就貼上顆紅心或插上一面紅旗作出標記,交與不交很顯眼,這樣的效果體現在二個方面:一是顯示透明管理;二是相互競賽。因為人人都是要面子的,我反正總要交的,貼上了紅心也有一種自豪感。四個步驟:一是貼公告通知業主自覺交費,業委會、樓道長、干部、黨員、公務員、事業人員帶頭交費,作出榜樣,并帶動其他業主交費。金港灣業委會每年4月1日開始交費,并將收費情況上墻顯示;二是物業人員上門收費。考慮到有的業主沒有時間,就上門收取;三是書面通知交費。有的業主或許經常碰不到或可能有意拖欠,就用書面的形式通知其交費;四是法律訴訟收費。對經過以上三個步驟而且到了年底尚未交費的業主,就采取走法律途徑訴訟交費,但一旦起訴,就不作調解,而且必須做到三點:(1)追收滯納金、(2)由欠費業主承擔訴訟費、(3)把判決結果在全小區公示。從業委會成立以來,共起訴過二戶業主。由于方法步驟得當,因此達到了收繳率100%。又比如治安政策制度,對保安進行分班考核、軟硬二項管理。硬件方面,把監控錄像修飾一新,保安的工作分為觀看錄像和巡查兩部分,小區設有10個巡更點,每一小時巡查一遍,并在巡更點上手記顯示,缺少手記顯示的,要進行處罰。對小區四周的圍墻進行加固,插玻璃片,增設鐵網,防止小偷翻墻作案,街面營業房與小區住戶連接的窗門用鋼材焊堵住,防止竊賊白天租營業房睡覺、晚上翻窗進入小區作案。軟件方面,對每班保安進行具體考核,一個月“零失竊”加工資1天,一年之內“零失竊”獎年終獎1000元,抓住小偷的,視情節輕重、成績大小,獎勵500-2000元不等。如在抓捕小偷的過程中負傷的,其醫療費用由集體負責。在獎勵制度上物業人員與業主同等對待。罰的方面,發現失竊1次扣除保安工資100元,取消年終獎,第二次同樣是同班保安發生失竊事件的,則要對該保安進行辭退或調離。由于治安政策得當,制度合理,因此達到了“零失竊”,有三次當場抓獲小偷,截獲作案工具,并移交公安機關處置獎勵有關人員,贏得了廣大業主的贊揚。對垃圾清掃、設施維修、綠化管理也訂有相應的政策制度。
 

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